Юлия Маликова директор компании Правовое Время приняла участие в качестве правового эксперта в Конференции «Апартаменты», организованной маркетинговым агентством «Аркаим Финанс» совместно с информационным агентством «Башинформсвязь», «Правовой статус апартаментов».

Правовой статус апартаментов в России.

В последнее время в крупных городах России девелоперы  активно предлагают такой сегмент недвижимости как апартаменты.

Как видно, апартаменты возводятся для разных слоев населения и с разным уровнем доходов: Апартаменты Комфорт (Эконом) класса, Апартаменты для людей со средним уровнем доходов, и Апартаменты Элит-класса.

Действующим российским законодательством,  ни на федеральном уровне, ни законодательством субъектов федерации, понятие апартаментов не раскрыто, не регламентировано это в Налоговом и Жилищном кодексах.

В настоящее время, согласно ГОСТу Р 51185-2008 Стандарта «Туристские услуги», Раздел №2, утвержденного Приказом Ростехрегулирования 2008 г., под апартаментами понимается номер, состоящий из нескольких жилых комнат, включающий в себя спальные места и отдельное помещение с кухонным уголком, предназначенный   для  приготовления пищи и отдыха, и который располагается  в таких средствах размещения, как гостиница.

арк-фЖилищный Кодекс РФ, относя к жилым помещениям не что иное, как жилой дом, квартиру или их часть, комнату, и подразумевая под ними изолированное помещение, которое пригодно для основного и постоянного проживания граждан,  отвечает установленным санитарным и техническим требованиям,   об апартаментах не упоминает (ст. 15, 16).

Безусловно, положения Гражданского Кодекса (ст. 130 ГК РФ) позволяют отнести апартаменты к объектам недвижимого имущества также,  как и  земельные участки,  здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Но  можно ли отнести апартаменты к  жилыми помещениям?

Представляется, что правовой статус апартаментов отличается от квартир в многоквартирном доме! Апартаменты — это объекты недвижимости, относящиеся скорее к коммерческой недвижимости, и не являются при этом жилыми помещениями в том смысле, как это раскрывается в Жилищном Кодексе.

Отсюда, какие выводы следуют, и что для себя должны понимать  дольщики и инвесторы, которые решили вложить свои деньги в строительство апартаментов? Какая часть населения будет наиболее уязвимой при приобретении апартаментов, да еще в случае, если застройщик окажется недобросовестным?

Граждане, приобретающие Апартаменты эконом-класса для постоянного и основного места проживания, которые по заблуждению и в силу дешевизны последних будут считать, что они приобретают квартиры, должны понимать, что рядом с апартаментами нет социальной инфраструктуры, не будет возможности прописаться как по постоянному месту жительства.

Есть и  другие минусы  с юридической точки зрения при приобретении апартаментов как основного жилья гражданами:

Для гражданина важно воспользоваться предусмотренной законом возможностью получения права на получение налогового вычета (13%) в сумме, израсходованной им на приобретение помещения, так  как это предусмотрено законом  при приобретение  жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них ( ст 220 НК РФ). А сможет ли покупатель апартаментов сделать  это? Учитывая, что в   Налоговом кодекс нет определения понятия «апартаменты»,  из строго формального толкования положений налогового и жилищного кодексов налоговые органы скорее откажут в таком праве гражданину.

0IMG_3454 (1)

При приобретении апартаментов у собственника не возникает право на общее имущество по аналогии с общими помещениями в многоквартирном доме. Кроме того, есть опасения, что при возбуждении исполнительного производства по долгам гражданина — владельца апартаментов, на апартаменты судебными приставами может быть обращено взыскание на имущество, наложен арест,  в то время как в отношении квартиры (как на единственное пригодное для постоянного проживания жилого помещения)  в  подобной ситуации закон содержит запрет /ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве». Отсутствует и легальная практика перевода указанных нежилых помещений в статус жилых помещений. Согласно жилищному законодательству перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям применительно к жилым помещениям  или отсутствует возможность обеспечить соответствие апартаментов установленным требованиям (п. 4 ст. 22 ЖК РФ). И, наконец,   есть вероятность появления по соседству на одном этаже, лестничном пролете, в одном коридоре офиса или иного делового помещения.

Как известно, пока нет четкого законодательного урегулирования, такие пробелы всегда восполняет судебная практика. Какова она на сегодняшний день?

Исходя из существующей судебной практики  не следует, что  суды признавали бы такие помещения как апартаменты, приобретенные в составе административных зданий, бизнес-центров, гостиниц,  в качестве жилых помещений.

Например, из своей практики мы знаем, что Арбитражный суд Уральского округа по одному из дел сказал, что юридически апартаменты являются нежилым объектом, несмотря на то,  что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы. Суд отказал в иске предпринимателю, который хотел доказать, что встроенные нежилые помещения в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома использовал не как гостиничный номерной фонд (апартаменты), а как жилое помещение и по этим основаниям пытался признать их в качестве таковых.

Вместе с тем наш опыт, в том числе и по Судебным делам в отношении квартир, подсказывает нам, что приобретая квартиры, как на стадии начала строительства, так и после его окончания, граждане больше защищены от недобросовестных застройщиков, так как эти отношения четко прописаны в Законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ  «О участии в долевом строительстве многоквартирных домах и иных объектов недвижимости». Уже сложилась положительная практика по применению этого закона, а также Закона «О защите прав потребителей», когда суды встают на защиту интересов дольщиков по делам о нарушение сроков передачи строительства; приостановки работ и консервировании строящегося объекта; признания права собственности на объект долевого строительства; передача участнику долевого строительства жилого помещения с недостатками, другим видам споров.

Итак, пока нет законодательного урегулирования и апартаменты не приравнены к квартирам,  самое лучшее, на наш взгляд, не торопиться и повременить – не стоит вкладывать деньги, если апартаменты приобретаются как единственное жилье в качестве квартиры! Поскольку те деньги, что сэкономлены за счет разницы в цене квартиры и апартаментов, будут потрачены на суды, на приобретение иного жилья, отвечающего всем требованиям.

Однако, если некоторая часть граждан все же успела инвестировать свои деньги в строительство апартаментов, возникли  недоразумения и разногласия с застройщиками, государственными органами, единственный выход – это обратиться в суд, к юристам, которые подскажут, какие документы нужны: договор с застройщиком, все платежные документы и переписка с застройщиком, собрать отказы государственных органов. На первом этапе юристы проведут правовую экспертизу ситуации, договоров, проанализируют возможные пути решения проблемы, помогут подготовить документы и сдать их в соответствующий суд. На следующем этапе – проведут ваше дело в суде и  помогут защитить нарушенные интересы.

 

X Сайт использует cookies с целью оптимального оформления и улучшения веб-сайта, а также предоставления определенных функций. Пользуясь веб-сайтом в дальнейшем, Вы также соглашаетесь на использование cookies. Дополнительная информация о cookies.