Что такое эксклюзивный договор на продажу квартиры

 

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости с риэлтором, агентством недвижимости. Отзывы и рекомендации почему не стоит заключать эксклюзивный договор с посредниками. Видео и образец. Эксклюзивный договор на продажу недвижимости заключается между продавцом и агентством недвижимости или риэлтором. Образец выглядит следующим образом.

Содержание

Определение эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор – это договор преимущественного права работы агентства по продаже либо покупке недвижимости с конкретным клиентом. Договор несет в себе двустороннее обязательство: как со стороны клиента - заказчика, так и со стороны агентства – исполнителя. Клиент всецело доверяет агентству, а его сотрудники обещают организовать и заниматься вопросом продажи или покупки недвижимости добросовестно, качественно и в срок, с максимальной юридической поддержкой, за определенную гарантированную оплату, т. е. за комиссионное вознаграждение конечного результата. Агентство будет прилагать все усилия для успешного совершения сделки, т.к. в каждой деятельности предусматривается выгода – получить прибыль.

Важно понимать, что такой договор возможен только с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.

Не стоит думать, что эксклюзивный договор – это дорогостоящее удовольствие, и при его заключении с агентством вы теряете деньги от предполагаемой суммы продажи объекта. При его заключении комиссионное вознаграждение, как правило, находиться в обычных рамках агентства, согласно прейскуранту и юридического анализа работы с конкретным объектом недвижимости. Продавец ничего не переплачивает, так как деньги платит покупатель, и комиссия всегда ставится сверх продаваемой суммы. Покупатель же, в свою очередь, всегда знает, что за услуги необходимо платить.

Продающий риелтор и уважающий свой труд специалист, всегда работает в основном, на эксклюзивных договорах, так как уверен, что его старания будут вознаграждены.

Недостатки эксклюзивного договора

Пройдёмся по пунктам реального договора из агентства недвижимости о предоставлении услуг на эксклюзивных условиях.

  • Обязуетесь оплатить комиссию в любом случае продажи квартиры. Даже если купит сосед или ваша подруга.
  • Даёте эксклюзивное право продажи одному человеку и не получаете гарантий самого факта продажи. Он может заболеть или уехать, тогда ваша квартира вообще продаваться не будет.
  • Зависимы от посредника и агентства. Сами не можете сделать ничего. Только подать в суд и судиться, если что-то пошло не так.
  • Забирают документы на хранение и сохраняют их прямо в агентстве. Во втором случае вы добровольно отдаёте на ознакомление по любому запросу. Суть одна – документов у вас на квартиру не будет.
  • Обязуетесь оплачивать рекламные расходы исполнителя, то есть посредника и агентства. Это вообще наглость. 2 тысячи долларов, так ещё и рекламу оплачивать.
  • Автопролонгация на такой же срок в случае окончания договора. Уведомить нужно в письменном виде не позже, чем за месяц. А в случае отказа от дальнейшего сотрудничества – штрафные санкции.
  • Заплатите 5% комиссии посреднику в течение полугода, даже если продадите квартиру сами, а договор уже закончился. Такой пункт есть в одном из образцов эксклюзивного договора, который мы изучили.

Кому выгоден эксклюзив?

Собственник обращается во все компании города, данные записываются… и на этом работа практически заканчивается! Агентство будет заниматься квартирой между делом, рекламы квартиры минимум, усилия агента прямо пропорциональны его вознаграждению.


Чем больше конкурентов - риэлторов, тем меньше шансов. Понятное дело, что каждый уважающий себя специалист будет усиленно заниматься реальными объектами. В данном случае, квартира, продаваемая многими агентствами, вряд ли подходит под это определение. Итог – время идет, ничего не продается, появляется растерянность, планы рушатся…


Итак, что дает продавцу недвижимости эксклюзивный договор с агентством?

Первым делом, гарантию того, что объектом будут заниматься целенаправленно. Специалист приложит максимум усилий, риэлтор получит свои комиссионные только в случае продажи квартиры в период действия соглашения. Поэтому особое усердие со стороны риэлтора гарантированы.

И неудивительно, что квартиры по эксклюзиву продаются быстрее. Такие варианты продаются гораздо удачнее – материальная заинтересованность творит чудеса.

Риэлторов учат заключать эксклюзивные договора

Риэлторов учат на специальных курсах как заключить с владельцем недвижимости эксклюзивный договор на оказание услуг, как уговорить продавца и как получить желаемое.

Если эксклюзив был бы выгоден собственнику квартиры, то они бы сами хотели заключить такой договор, но выгода тут только для риэлтора, поэтому посредники тренируются и учатся как подписывать такие договора и зарабатывать на комиссии больше.

Статья по теме: Сколько зарабатывают риэлторы

Тут работает чистая психология, уговоры и обман. Посредники заучивают наизусть фразы, чтобы правильно отвечать на ваши возражения. Если вы говорите: «мне договор не нужен, оплачу комиссию, если продадите квартиру», то у посредника уже есть тысяча заготовок как всё же вас убедить подписать эксклюзив на продажу. Они специально учатся склонять вас к договору и добиваться своей цели.

Условия подписания

Эксклюзивный договор заключается на следующих общих условиях:

  1. Клиент должен предоставить агентству всю необходимую информацию касательно продаваемого объекта и собрать все правоустанавливающие документы. Это нужно для первичного анализа объекта (как он приобретался, его подробное описание, сколько собственников);
  2. Специалист проведет работу по оценке продаваемого объекта, даст юридическую консультацию по документам. Возможно выясниться, что необходимо собрать дополнительные документы (согласия собственников, справки, приказы государственных учреждений и пр.);
  3. Подробное объяснение технологии продажи и прохождение самой сделки;
  4. При заключении эксклюзивного договора необходимо обратить пристальное внимание на срок продажи. Как правило, он составляет 3-4 месяца (результат реклама приносит только после одного месяца);
  5. Очень важно читать договор лично. В нем обязательно должен быть указан определенный срок, пункт, предусматривающий автоматические продление срока, либо пункт, где содержатся условия расторжения договора (по окончанию срока действия либо путем написания заказчиком заявления).

Правовая природа эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор в настоящее время занимает значительное место в системе обязательственных отношений, однако, с правовой точки зрения остается неурегулированным действующим законодательством.

Определяя правовую природу эксклюзивного договора, следует отметить, что такой вид гражданско-правового договора неизвестен гражданскому законодательству, поэтому его можно отнести к непоименованным договорам.

Отсутствие правового регулирования эксклюзивного договора порождает необходимость принятия нормативного правового акта «О риэлтерской деятельности в РФ», в нормах которого должны быть четко определены понятие договора и требования, предъявляемые к его сторонам.

Эксклюзивный договор относится к разновидности договора возмездного оказания услуг и обладает всеми присущими такому договору признаками.

Несмотря на то, что легальное определение эксклюзивного договора в действующем законодательстве отсутствует, исходя из приведенных выше положений, а также из особенностей предмета данного договора, определение сделки было сформировано на основе легального определения договора возмездного оказания услуг, в соответствии с которым исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть определенные действия или деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

На основании изложенного, необходимо выделить признаки, определяющие правовую природу эксклюзивного договора, то есть обозначить юридические нюансы, позволяющие обособить данное соглашение от однородных договоров возмездного оказания услуг:

  1. Эксклюзивный договор относится к числу консенсуальных договоров, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям;
  2. Договор двусторонний, так как исполнение обязательств заказчика по оплате услуг обусловлено выполнением исполнителем своих обязательств по оказанию услуг;
  3. Эксклюзивный договор - возмездный, так как услуги предоставляются только за плату;
  4. Предмет договора составляют услуги, которые осуществляются при совершении гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на недвижимое имущество;
  5. Сторонами договора являются организация или гражданин-предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере купли-продажи недвижимости (агентство недвижимости), и собственник недвижимости – любой субъект права, приобретающий предоставляемые услуги для своих личных целей, которые не связаны с извлечением прибыли;
  6. Эксклюзивный договор является публичным договором, так как обладает присущими им признаками;
  7. Сделка считается заключенной, прежде всего, в интересах собственника недвижимости, так как совершается за его счет.

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?

Эксклюзивный договор — это возмездный договор о передаче будущим продавцом конкретному исполнителю преимущественного права работы с конкретным объектом недвижимости.

На первый взгляд, все просто — две стороны;

  • Заказчик — продавец недвижимости;
  • Исполнитель — риэлтерское агентство.

Права и обязанности, закрепленные в отдельных параграфах, предмет договора, полная характеристика продаваемого объекта (квартиры).

Предлагаем вам скачать образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости: Скачать бланк.

Обязателен параграф, регламентирующий срок договора — он может быть равным нескольким месяцам, а может быть заключен и на две недели в зависимости от ликвидности объекта и потребностей продавца.

Крайне важен параграф, посвященный расчетам — в нем рекомендовано подробно описывать не только способ и суммы расчета за объект, но и не упустить полный расчет вознаграждения агентству, а также порядок, сроки и величину возмещения расходов по продаже.

Читайте статью, как быстро и выгодно продать квартиру в кризис тут.

Самым спорным условием любого договора всегда является параграф об ответственности сторон — ему следует уделить максимум внимания, чтобы точно определить, какая ответственность наступает в случае того или иного развития ситуации. В особенности в случае отказа продавца от продажи по разным причинам или расторжение договора в одностороннем порядке.

Договор с риелтором может иметь приложения и дополняющую информацию. Также ответственность риэлтерского агентства и его сотрудников может быть застрахована, это говорит о том, что фирма сертифицирована.

Заключение договора в порядке эксклюзивности означает возникновение обязательств:

  1. Со стороны агентства — это эксклюзивность и максимальность обслуживания.
  2. Со стороны будущего продавца — исключительность прав, делегируемых им, как собственником объекта, в пользу агентства.

Договор с агентством на продажу

Фото 2

При заключении эксклюзивного договора, риэлтор обязуется в кратчайшие сроки продать объект за согласованную стоимость, оформить все сопутствующие документы, обеспечить юридической поддержкой. Собственник в свою очередь обязуется оплатить риэлтору вовремя и качественно выполненную работу.


  • На какой срок подписывается соглашение? В среднем на срок до 6 месяцев в зависимости от сложности объекта. Но, как обычно, при правильном подходе, недвижимость продается раньше;

  • Если квартира не продалась, а срок действия договора истек? Мы тщательно исследуем рынок жилья, анализируем ситуацию, предлагаем разные варианты развития событий, рекомендуем цену. Если мнение продавца не совпадает с нашим (а иногда бывает и такое) - мы лучше откажемся. Мы ценим свое и ваше время и не беремся за безнадежные дела. Как узнать реальную стоимость? подробнее

  • Обязательно ли при заключении эксклюзивного договора оставлять предоплату? Обязательно. Сумма небольшая - до 20 000 рублей. Зачем? Большая часть этой суммы уйдет на рекламу.

Чаще всего, один хороший риэлтор работает намного лучше нескольких агентств. Проверено!



Консультации ведущих специалистов МГН* - 8 (495) 504-86-79 или 8 (966) 159-44-33
Или введите номер телефона и мы вам БЕСПЛАТНО перезвоним через 20 секунд 8 (- - -) --- -- --

Телефон для связи Описание заявки - коротко

Основные риски эксклюзивного договора

Вы передаете все права на продажу вашей квартиры только одному риэлтору или агентству. После заключения эксклюзивного договора вы в любом случае должны заплатить 5-6% комиссии, даже если найдёте покупателя сами или приведет другой посредник.

Передумать, подарить тоже не можете, потому что заплатите штрафные санкции. Если сосед захочет купить вашу квартиру за 40 тысяч, сумму, которую вы хотите, то тоже ничего сделать не сможете. Всё только через оплату 5% комиссионных непонятному риэлтору, который мог лежать на море всё это время и не заниматься продажей. Пока не отдадите 2 тысячи посреднику, продать будет нельзя. В итоге от 40 тысяч останется только 38.

У вас заберут документы на квартиру

Агентство, чтобы иметь гарантию оплаты и не упустить продавца, очень часто забирает оригиналы документов на квартиру. Эксклюзивным договором они подстраховываются и окончательно привязывают вас к себе. Иначе как рабством это не назовёшь. Своей росписью вы гарантируете агенту заработок пару тысяч долларов с продажи квартиры, а он, в свою очередь, не гарантирует ничего. Только обещает продавать квартиру и оказывать информационные услуги.

Почему нельзя отдавать документы

В эксклюзивном договоре на продажу недвижимости передача документов риэлтору – частое условие. Этим они подстраховывают себя, чтобы вы никак не смогли продать сами. Это хороший метод шантажа и воздействия на владельца. Если документы останутся у посредников, то продавец в большой опасности.

Главный риск – полностью лишиться квартиры. Каждая 14 сделка на рынке недвижимости связана с мошенничеством и такие доверчивые люди — прямо рай для чёрных риэлторов. Им квартиру продать и оставить вас на улице вообще ничего не стоит, тем более с оригиналами. Пока вы думаете, что риэлтор продаёт квартиру, она уже может быть продана несколько раз другим людям.

Статья по теме: Чёрные риэлторы, квартирные рейдеры и мошенники

Как могут продать вашу квартиру

Нужно всего лишь подделать паспорт владельца или сделать фальшивую доверенность. Таким же образом делается справка из ЖЭКа. После этого мошенник идёт к нотариусу и продаёт вашу квартиру от вашего имени. А получив деньги, благополучно скрывается.

Посредников обычно даже не оформляют в агентство. Так что нужно будет ещё доказывать в суде, что вы отдали документы работнику фирмы, а не человеку с улицы. В итоге после эксклюзивного договора и без денег, и без квартиры. Вот почему нельзя отдавать документы никому, кроме нотариуса на самой сделке. Видео 2019 года о преступной группе по подделке документов.

Преимущества эксклюзивного договора для продавца

Мы их не видим, но попробуем разобраться. Скопируем преимущества эксклюзивного договора с сайта агентства недвижимости, а тут их разберем.

  • «Продажа квартиры по максимально рыночной цене с торгом на повышение»

Максимальная рыночная цена будет, когда вы продадите квартиру без посредника напрямую покупателю. В этом случае, если покупатель платит 40 тысяч, вы их и получите. А с посредником это будет 38. Вы потеряете ровно его комиссию в 5% – это 2 тысячи долларов. Покупателю квартира как стоила 40, так и стоит.

Статья по теме: Кто на самом деле платит комиссию риэлтору и почему

Торг на повышение. Это вообще смешно. Приводит посредник покупателя, говорит квартира стоит 40, а через полчаса уже кричит, что всё, уже подорожала – только 42, дешевле не отдам. Покупатель разворачивается и уходит. Цепочки продаж на повышение не работают. У нас в Украине падающий рынок, нет спроса. Какое повышение? Сейчас много предложений на рынке и у всех примерно одинаковые цены. Клиент просто выберет другую квартиру. Так что в этом пункте обман.

  • «Защита правовых и экономических интересов продавца»

Конечно, защитили. Документы у продавца забрали, кабальный договор подписать вынудили, прав не имеет и сам продать квартиру не может. Только в предложении ошибка, главный кого защищает эксклюзивный договор — это риэлтор и агентство недвижимости. Он даёт уверенность в заработке только им. Продавцу эксклюзивный договор не даёт никаких гарантий.

  • «Полноценная работа и заинтересованность»

Может хоть с гарантией оплаты 2 тысяч долларов начнут работать. Но зачем риэлторам спешить и шевелиться, если и так уже гарантированно они получат деньги. Продавать будут так же, но дополнительно оплатят одну рекламу объявления за 200 гривен. И запишут заранее в колонку заработка 2 тысячи долларов.

  • «Защита от некомпетентности и криминала»

Хоть тут всё честно написано. Некомпетентности и криминала среди посредников хватает. Поэтому лучше иметь дела с юристом. Мало кто в чём разбирается среди посредников, кроме как рассказывать сказки и брать комиссию. А криминал и работа с нечистыми юридически квартирами у чёрных риэлторов очень распространена.

Статья по теме: Чёрные риэлторы – основные схемы и махинации

По статистике каждая 14 сделка в недвижимости связана с мошенничеством. Это 7% от общего числа договоров купли-продажи. В этом пункте, наверное, обещают сотрудника, который не сидел и немного имеет представление о работе. Хотя не факт, конечно.

Зачем заключают эксклюзивный договор

Обычно заключают такие соглашения по неопытности. Люди нечасто сталкиваются с покупкой и продажей недвижимости. Посредник хорошо рассказывает и нахваливает свою услугу. Говорит, что для продавца это бесплатно. Что продажа пойдёт быстрее и только с эксклюзивом ждёт успех.

Вас пытаются обмануть и, благодаря манипуляциям, заставить подписать эксклюзив. Вот видео реклама, в которой риэлторам предлагают повысить навыки влияния на собственников. Но самое главное вначале – 98% собственников не рады видеть посредника в продаже их недвижимости. Тут мы с ними согласимся.

Заключать эксклюзивный договор или нет

Фото 3

Наш совет – нет. Эксклюзивный договор заключать не стоит. Он не в ваших интересах. Вы гарантируете человеку заработок, а взамен не получаете гарантий продажи вашей квартиры. Получаете только документ, по которому вы должны деньги посреднику в любом случае продажи.

В одном из договоров, который мы изучили, был даже пункт, что если вы продали сами после окончания договора, то ещё на протяжении полугода вы всё равно должны заплатить комиссию риэлтору.

Продавайте квартиру сами. К вам и так будут звонить десятки посредников с предложением привести клиентов. К вам и так будут звонить обычные покупатели, которые хотят посмотреть и купить квартиру. Зачем Вам ограничивать продажу квартиры только одним агентством или риэлтором? Не стоит по принуждению посредника самого себя загонять в ловушку. А сказки их не слушайте. Все их доводы по эксклюзивному договору – обман и навязанная услуга.

Как продавать квартиру

Продавать квартиру лучше самостоятельно и без посредников. Можно нанять юриста для подстраховки и безопасности. В этом случае вам ничего не будет страшно и это стоит значительно меньших денег. Эксклюзивные договора с посредниками не заключайте. Не отдавайте документы ни в каком случае. Это документы ваши, на вашу квартиру и должны находиться только у вас, а не у посредников, которых вы больше можете никогда не увидеть.

Статья по теме: Риэлтор – кто это на самом деле

Преимущества составления эксклюзивного договора

Человек, который думает над тем, стоит ли заключить эксклюзивный договор на продажу недвижимости, должен знать о его преимуществах. В первую очередь сотрудничество с агентством защищает от мошенников. Сейчас встречается большое количество недобросовестных покупателей, которых следует остерегаться. Иначе можно потерять и деньги, и дом.

Агентство защищает от подобных ситуаций, так как тщательно проверяет документы и делает всё возможное, чтобы не допустить факта мошенничества. Поэтому собственник может ни о чём не беспокоиться. Более того, можно договориться о том, чтобы сдать оригиналы своих документов на хранение риэлтору.

Компания будет защищать права продавца в любой ситуации. Ему будет оказана поддержка даже в том случае, если покупатель окажется недобросовестным или же допустит какие-либо ошибки. Специалисты помогут правильно составить необходимые официальные бумаги, а также проконтролируют, чтобы процесс прошёл без каких-либо юридических проблем.

Собственнику будет удобно то, что компания сама займётся оценкой имущества. Не придётся ему искать для этого специального человека и отдельно платить ему. Ведь самостоятельно крайне сложно определить рыночную стоимость. Потребуется проанализировать среднюю цену подобной квартиры, а также оценить текущее состояние жилплощади.

Для риэлторов есть плюс в том, что их услуги обязательно будут оплачены. Даже если покупатель в процессе реализации откажется от помощи риелтора. В этом случае собственнику жилища придётся выплатить конкретную сумму в качестве компенсации, если нет веских оснований для расторжения документа.

Вам также будет интересно:

Как можно самому продать квартиру — порядок действий;

Как правильно составить объявление о продажи недвижимости.

Как посредники вынуждают подписать эксклюзивный договор

Схем давления и влияния для подписания эксклюзивного договора риэлторы уже придумали много. Вот одна из этих схем. Её часто используют для того, чтобы зацепить продавца, а дальше уже продавать обычными способами, но с полной уверенностью, что заплатят комиссию.

Подставной покупатель

В один из дней Вам звонит риэлтор и говорит, что есть очень серьезные покупатели и по всем параметрам им подходит ваша квартира. Они с деньгами и им нужно срочно купить. Договаривается, в какое время можно посмотреть. На просмотр приходит подставное лицо. Это может быть подружка, друг, муж, знакомая или любой другой знакомый человек посредника, который сможет сыграть хорошо роль заинтересованного покупателя. Они смотрят квартиру и уходят.

Обман

Потом раздаётся повторный звонок. Риэлтор звонит и говорит, что квартира покупателю подходит, но он хочет купить её через агентство. Для этого вы должны прийти в офис с документами на квартиру и вначале подписать с агентством договор на эксклюзивную продажу.

Статья по теме: Как обманывают риэлторы – все схемы мошенников

Радостный продавец, думая, что вот покупатель найден и не разбираясь в тонкостях эксклюзивного договора, идёт в агентство и подписывает всё, что скажут. Оставляет документы и ждёт, когда же будет совершена сделка. Но его просто обманули. Через пару дней звонит посредник и отменяет сделку. Говорит, что покупатели передумали, нет денег, и сделка сорвалась.

Итог

В итоге, продавец уже подписал эксклюзивный договор, особо его не читая. Документы уже лежат в агентстве. Прав на продажу нет, одни обязанности и разорвать договор можно только со штрафными санкциями или со скандалом через суд.

Поэтому довольный риэлтор, радуясь, как ловко провернул дело, скорее всего, продолжит продавать эту квартиру. Он обещает продать и говорит, что найдёт другого покупателя. Заработок ему уже гарантирован по эксклюзивному договору. Пришлось только обмануть хозяина.

Вывод

Как можно доверять такому человеку и таким схемам работы риэлторов? А это очень частая практика у посредников. Нельзя подписывать эксклюзивные договора, даже когда вам говорят, что покупатель найден и вот-вот сделка. Это всё обман.

Как разорвать эксклюзивный договор

Эксклюзивный договор разорвать можно, но вы заплатите риэлтору и агентству много лишних денег, не получив услуги, которую вам обещали. В договоре могут быть прописаны штрафные санкции для собственника. Это главная проблема при разрыве договора.

Методы защиты

Обычно решение таких спорных ситуаций происходит путём переговоров либо через суд. Вас защищает закон о защите прав потребителей и статья 907 гражданского кодекса Украины о расторжении договора на предоставление услуг. Если решить проблему путём переговоров не получается, то её можно решить в судебном порядке.

Обычно риэлторы не доводят до суда, а только шантажируют угрозой суда и пытаются торговаться по сумме компенсации. В суде можно признать договор полностью или частично не действительным согласно статье 18 закона Украины о защите прав потребителей. Эксклюзивный договор ущемляет ваши права как потребителя услуги и ставит в невыгодное положение. У вас одни обязанности и штрафы, а у риэлтора только информационные услуги.

Когда можно отказаться от эксклюзивного договора

Вы вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора и агентства недвижимости. Нужно будет возместить только реально понесённые расходы посредником – расходы на рекламу, транспорт, телефонные переговоры и т.д. В суде риэлтор должен представить доказательства того, какие расходы понесены им именно по данному договору и предоставить доказательства. Конечно, риэлторы на такое не согласятся, но это наиболее вероятный исход дела.

Лучше эксклюзивный договор на продажу квартиры не заключать.Зачем вам выяснение отношений, споры, скандал и судебный процесс? Вы сможете продать свою квартиру сами. Это будет безопаснее и быстрее.

Статья по теме: Как продать квартиру самостоятельно без посредников

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К плюсам относятся следующие моменты:

  1. Защита продавца от непрофессионализма и криминала. Давая информацию сразу в несколько агентств, у продавцов появляется риск стать жертвой мошенничества. Может произойти и утечка информации, ведь на словах риелторы никаких гарантий не дают. Также случается и так, что под видом покупателей могут ходить воры. В дальнейшем последствия будут не очень приятными, концы в таких случаях найти крайне трудно;
  2. Защита правовых и экономических интересов продавца. Агентства могут дать гарантию на успешное совершение сделки, его специалисты прослеживают буквально каждый шаг: сбор документов на продажу, показ объекта, фиксацию данных потенциальных покупателей, заключение договора купли-продажи, передача денег продавцу и объекта покупателю. То есть организация работает на клиента и строго следит за своей репутацией;
  3. Реальная оценка объекта недвижимости и анализ спроса. Продавец может запросить за свою квартиру слишком завышенную цену. Необходимо опираться на реальную оценку потребительского спроса. Оценку квартиры невозможно произвести на глаз. Чтобы узнать настоящую цену квартиры, риелтор проделывает большую работу по ее оценке, изучению рынка, сравнению с аналогами, стоимости реальных продаж;
  4. Значительная экономия времени. Продавец теряет очень много времени, объясняя разным лицам одну и ту же информацию. Плюс еще больше времени уходит на показ квартиры. Если поручить продажу надежной компании, количество рискованных контактов значительно снижается и увеличиваются шансы продать объект на выгодных условиях;
  5. Эффективная реклама за счет агентства. Риелтор дает максимально широкую рекламу по продаже объекта. Все продающие интернет-ресурсы работают платно, поэтому продавец экономит не только время, но и денежные средства.

К минусам относится только то, что продавец дает своеобразную «клятву верности» одному риелтору. Вот здесь и скрывается самая главная загвоздка – выбор агентства. Этому стоит уделить должное время. Лучше всего стоит обратиться в ту же фирму, куда обращались ваши близкие либо просто знакомые.

Отзывам в интернете особо доверять не стоит, без особых проблем можно написать, как положительные, так и отрицательные отзывы.

Есть риск, что вы можете попасть к недобросовестным специалистам, которые начнут намеренно скидывать цену, чтобы быстрее продать и получить свою комиссию. Заключая эксклюзивный договор убедитесь, что перед вами профессиональный специалист, который работает в хорошей компании.

В качестве вывода, отметим, что плюсы значительно перевешивают минусы. Продавать объекты недвижимости по эксклюзивному договору выгоднее, хотя продавцы этого могут и не понимать. Но практика показывает, что квартиры по такому договору намного удачнее и быстрее продаются, чем обычные варианты. Коммерческое вознаграждение способно творить чудеса.

Выгода от эксклюзивного договора для риэлтора

Фото 4

Посредники хотят получить гарантии, что вы им точно заплатите комиссию. Они всячески уговаривают подписать эксклюзив и рассказывают о его преимуществах, совсем не упоминая о недостатках. Это выгодная сделка для риэлтора, но не для собственника недвижимости. Преимущества для вас, как для заказчика услуги, неоднозначные, а недостатков уйма.

После подписания эксклюзивного договора риэлтор может расслабиться и размеренно заниматься продажей – теперь все действия смогут осуществляться только через него. Не заплатив комиссию 5%, сами вы продать не сможете, потому что документы на квартиру лежат в агентстве. Им это очень выгодно, потому что полная свобода действий и никаких штрафов для риэлтора. Продавцу остаётся только ждать и надеяться, а в случае расторжения договора ещё и заплатить полную комиссию риэлтору.

Права и привилегии агентства


Поскольку право продавца на время действия договора предлагать другому агентству подобные права ограничено, агентство получает возможность осуществлять деятельность в условиях отсутствия конкуренции.

Продавец полностью доверяет агентству продажу своей собственности, а агентство получает права совершать определенные договором действия в пользу продавца в исключительном порядке:

  • Полная проверка документов на недвижимость, документы хранятся в агентстве;
  • Эффективная рекламная кампания;
  • Реальная цена, которая приемлема для продавца и для агентства (предложена на основании изучения рынка недвижимости;
  • Гарантия оплаты услуг либо неустойки в случае изменения обстоятельств у продавца;
  • Консультации по всем вопросам.

Если вы хотите узнать, как продать квартиру самостоятельно, советуем вам прочитать статью.

Отзывы об эксклюзивном договоре

Собственники говорят, что повелись на уговоры и подписали договор из-за того, что не знали об условиях. Не предполагали, что могут быть серьезные последствия. Они не знали о штрафах и комиссиях в случае расторжения. Не думали, что вообще могут обмануть и лишить квартиры. Хороших отзывов об эксклюзиве обычно не слышно. Все чем-то недовольны. Или сроками, или исполнением договора.

К нам иногда обращаются люди с просьбой помочь забрать документы из агентства и расторгнуть эксклюзивный договор. Когда покупатель нашелся, а продать нельзя, люди начинают осознавать, что они в сложной ситуации. Отзывы негативные из-за того, что никто не понимает, за что должны платить, если услуга не оказана. Но бывают клиенты агентств, которые по незнанию всё ещё попадают в эту ловушку. Им может помочь эта статья. Скиньте ссылку – пусть почитают.

Услуга эксклюзивного договора сомнительная и навязанная. Посредникам не нужно платить деньги. Можно найти покупателя напрямую и продать квартиру самостоятельно. Так вы получите больше денег и сохраните нервы. Общение с некомпетентными риэлторами очень выматывает.

Условия подписания договора

1. Риелтору или агентству необходимо предоставить всю информацию по продаваемому объекту, то есть показать все правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности и основание приобретения), для того, чтобы установить, сколько собственников и как приобретался объект, данная процедура необходима для первичного анализа продаваемого объекта.

2. Специалист установит всю сложность организации по по продаже объекта, даст юридическую оценку по первичным документам, возможно, выясниться, что необходимо перед ней собрать некоторые документы: справки, согласия сособственников, приказы и свидетельства государственных учреждений и др.

3. Выявить потребности каждого из собственников, максимальное разъяснение технологии продажи и прохождение сделки.

4. Самое главное при заключении эксклюзивного договора определиться по срокам продажи. Срок продажи, как правило, составляет от 3-4 месяцев, реклама начинает работать после 4-ой недели. Опытный специалист с высокой степенью точности определит и наверняка предложит сравнительный анализ ценообразования соседствующих объектов, а также их потребительский спрос. Срок реализации недвижимости еще зависит от ликвидности месторасположения объекта. Задача клиента – продавца - продать по максимально возможной цене в разумный срок. Задача риелтора – исполнителя, как помощника продавца, помочь продать недвижимость, сделать все возможное, чтобы именно цель продажи была достигнута в максимально короткие сроки, не по завышенной цене и также не по заниженной, чтобы клиент остался довольный.

5. Важно лично читать договор – в нем обязательно должны быть указанны конкретные сроки, пункт об автоматическом продлении срока действия, либо пункт, как расторгается договор: путем письменного заявления заказчика или по окончании срока договора без каких-либо заявлений.

Идея заключения возмездного договора на оказание риелторских услуг при продаже объекта недвижимости с продавцом не является новшеством на рынке недвижимости. На Западе вся недвижимость так и продается. Продавец приходит в агентство недвижимости, заключает договор на продажу и спокойно ждет результатов. Агентство недвижимости выделяет специалиста, который лично отвечает за удачный исход продажи. При этом фирму можно не контролировать, ведь это в их интересах! Понятное дело, что каждый уважающий себя специалист будет усиленно заниматься реальными квартирами (объектами недвижимости). В случае, когда собственник обращается во все агентства недвижимости города, данные о квартире фиксируются, и все, практически объектом никто не занимается. Агентство будет заниматься таким общим объектом, между делом, усилия работы агентов прямо пропорционально его вознаграждению. И собственник, продающий свой объект недвижимости, должен понимать, что при выставлении объекта в общую базу собственников, продаст тот риелтор, кто больше скинет с цены продаваемого объекта. То есть клиент-продавец уже в минусе, и собственник получит на руки от продажи намного меньше, чем предполагал получить. Чем больше конкурентов, тем меньше шансов агенту продать вашу недвижимость. Интереса к такому объекту у риелторов нет. Итог - время идет, квартира или любой другой объект недвижимости не продается, появляется нерешительность, продают «все», а результата никакого. Поэтому, если продавец, желает продать за нормальную цену и в срок, то идет в агентство недвижимости, и его не пугает сила эксклюзивного договора.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://bkn39.ru/articles/exclusive-contract-the-pros-and-cons-when-selling-real-estate/
  • https://gethom.com/blog/%d1%8d%d0%ba%d1%81%d0%ba%d0%bb%d1%8e%d0%b7%d0%b8%d0%b2%d0%bd%d1%8b%d0%b9-%d0%b4%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d0%be%d1%80/
  • https://mgn495.ru/ekskliuzivnii-dogovor.php
  • https://infonedvizhimost.com/kvartira/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti-2.html
  • https://advokat-malov.ru/dogovory-v-nedvizhimosti-i-stroitelstve/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti.html
  • http://kvartira3.com/eksklyuzivnyj-dogovor-na-okazanie-rielterskih-uslug-obrazec/
  • https://1pokvartire.com/chto-takoe-eksklyuzivnyj-dogovor/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий