Как брать квартиру в ипотеку

 

Купить квартиру в ипотеку сегодня желают многие россияне. Сфера банковского кредитования развивается очень стремительно. Одним из наиболее востребованных продуктов является как раз ипотека. Как избежать основных ошибок при взятии ипотеки. Как сделать правильно выбрать жилье, в какие сроки заключить сделку, как подписать документы, как рассчитать бюджет и не платить комиссию и штрафы по ипотеке.

Как взять дом в ипотеку

Оформление ипотеки для приобретения частного дома практически ничем не отличается от других ипотечных программ. И требования к заёмщикам, желающим купить собственный дом, в российских банках примерно одинаковы:

  • Вы обязательно должны быть гражданином Российской Федерации.
  • Ипотека доступна гражданам страны только с 21 года (некоторые банки ограничивают возраст заёмщиков 23-25 годами, остальные для банка – слишком молоды).
  • Справки об официальном доходе должны соответствовать требованиям банка: ваша заработная плата должна быть достаточно высокой и, главное, стабильной.
  • Вы должны проработать в одном месте не менее полугода. Некоторые банки требуют, чтобы заёмщик числился на последнем месте работы не менее года, а его общий трудовой стаж составлял более 1-3 лет.
  • У вас должна быть идеальная кредитная история.

Заключение кредитного и страхового договора

Когда предварительное соглашение будет подписано, нужно будет собрать все документы на квартиру и произвести ее оценку. Для этого следует обратиться в компанию, внесенную банком в список разрешенных организаций.

Далее клиент выбирает страховщика. Тут тоже можно сотрудничать с партнерами банка. По закону оформление ипотеки требует обязательно застраховать объект недвижимости, выступающий залогом. Однако большинство банков требует дополнительно страховать жизнь всех заемщиков. В противном случае процентная ставка по кредиту может увеличиться на 0,5 – 1,5%.

Только после подписания страхового договора оформляется кредитный договор с банком и проводится окончательная сделка купли-продажи квартиры. Тогда же финансовое учреждение получает первоначальный взнос и переводит на счет продавца эту сумму.

На этом этапе очень важно тщательно проверить все документы. Обязательно нужно читать все, особенно то, что написано мелким шрифтом или вынесено в сноски.

После заключения договора с продавцом квартиры покупатель оплачивает госпошлину и идет со всеми документами в местный регистрирующий орган. Придется заплатить за получение выписок из госреестра, подтверждающих:

  • права нового владельца на квартиру;
  • подлинность заключенного договора ипотечного кредитования;
  • правомерность купли-продажи квартиры по договору.

Когда все будет оплачено, придется подождать 5 дней. Именно столько требуется для проверки всех документов. После этого все полученные на руки выписки предоставляются в банк. Там их еще раз проверяют. Если все в порядке, то продавец квартиры получает оставшуюся часть стоимости недвижимости.

Как взять ипотеку без первоначального взноса

Финансисты часто рекомендуют потенциальным заёмщиком оформлять одновременно два кредита – ипотечный и потребительский. Потребительский кредит вы сможете использовать в качестве первоначального взноса. Оформить его сегодня относительно несложно: банки готовы выдавать займы на потребительские нужды без особых проволочек. Можно также пользоваться кредитными продуктами, в которых предусмотрена государственная поддержка молодых семей. В таком случае вы сможете сэкономить деньги на процентной ставке по кредиту.

Подача заявления, сбор необходимых документов

Когда заемщик определится с банком, ему необходимо отправить онлайн-анкету по интернету (если таковая в рассматриваемом учреждении имеется) или лично обратиться к кредитному специалисту в ближайшее отделение. Важно заполнить информацию о себе максимально достоверно, чтобы во время проверки не выявились неточности, которые могут стать причиной отказа в выдаче денег.

Мало просто внести данные о себе в анкету. Большинство из них нужно подтвердить еще и документально. Перечень необходимых бумаг в банках может разниться. Но чаще всего финансовые учреждения требуют следующие документы:

  • российский паспорт;
  • иные удостоверяющие личность документы (это может быть ИНН, СНИЛС, водительские права, заграничный паспорт, пенсионное удостоверение);
  • справка от работодателя по форме 2-НДФЛ (в ней может быть отражена информация о зарплате за несколько месяцев, полгода – все зависит от требований конкретного банка);
  • заверенная копия трудовой книжки или трудовой договор;
  • военный билет (требуют у мужчин призывного возраста).

Некоторые банки требуют документы об образовании, свидетельства о рождении на детей, свидетельство о заключении или расторжении брака. Иногда даже могут попросить принести справку от психиатра о здоровье потенциального заемщика.

Ряд финансовых учреждений снижает количество документов до минимума, давая своим клиентам возможность быстро и без бумажной волокиты оформить ипотеку. Например, такие предложения сейчас действуют в Сбербанке и ВТБ24. Эти банки предлагают оформить кредит всего по двум удостоверяющим личность документам. Правда, тут сразу нужно быть готовым к тому, что сильно увеличится размер первоначального взноса. Для таких клиентов в Сбербанке он составляет 50%, а в ВТБ24 – 40% от стоимости жилья.

Иногда кредит не одобряют из-за низкой заработной платы или снижают размер займа. В этом случае можно привлечь созаемщиков или поручителей, чтобы изменить ситуацию. Созаемщики в обязательном порядке предоставляют тот же пакет документов, что и главный участник сделки. Поручительство позволяет улучшить условия кредитования. Как правило, наличие 2 поручителей позволяет банку снизить процентную ставку на 0,5 – 1%.

Выберите банк

Для начала нужно выбрать банк, в котором вы оформите кредит. Возьмите лист бумаги и расчертите его на семь граф: название банка, цена квартиры, первоначальный взнос, ставка, срок кредита, валюта, необходимые документы. Также отмечайте, если в каком-то банке у вас есть особые условия – например, если у вас открыт в нем зарплатный счет.

Вносите в этот список банки, условия которых вам показались самыми интересными, а потом сравните.

Процентная ставка обычно колеблется от 7% на новостройки по специальным акциям до 13-14%. Обратите внимание на дополнительные платежи, комиссии и условия: возможно, выгоднее взять «честные» 12%, чем 10% плюс сборы.

Определитесь, какую сумму вы хотите и можете взять в кредит, сколько можете отдать в качестве первоначального взноса. Минимальный взнос – 10% от стоимости. Срок зависит в основном от ваших возможностей: готовы платить значительную сумму ― берите кредит на пять лет. Ограничены в средствах ― оформляйте на 30 лет с возможностью досрочного погашения. Чем больше срок кредита, тем больше вы переплатите в итоге. Что касается валюты, действует золотое правило: берите кредит в той же валюте, в которой вы получаете зарплату.

Как выбрать банк и ипотечную программу?

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Фото 1

Ипотека: с чего начать?

Как театр начинается с гардероба, так и ипотека начинается с выбора банка. Многие действуют наоборот, сначала ищут квартиру, тратя на это много времени, а потом, после начинают пытаться получить кредит на нее. И тут могут наступить непредвиденные обстоятельства, которые поставят крест на всех ваших начинаниях. Банк отказал в кредите, либо процентная ставка слишком высокая, сумму, которую одобрил банк не хватает на найденную квартиру, продавец не хочет ждать, когда вам одобрят кредит и многое другое.

Чтобы избежать таких недоразумений, нужно сначала выбрать правильный банк и получить у него одобрение на получение ипотечного кредита, знать сумму кредита, которую он вам одобрил. И только после этого начинать подыскивать себе жилье исходя из текущих возможностей.

Для получения ипотечного кредита, а вернее для рассмотрения банком вашей заявки, вам понадобятся всего несколько документов:

  • паспорт (иногда дополнительно второй документ, например водительские права)
  • сведения об образовании (диплом)
  • справка о вашей заработной плате по форме 2-НДФЛ (если вам перечисляют зарплату на карту этого банка, то не требуется)
  • заявление о предоставлении кредита — указываете какая сумма вам нужна и на какой срок
  • анкета-заемщика (можно скачать на сайте и заполнить дома)
  • сведения о наличии движимого или недвижимого имущества (если есть)

После одобрения можно приступать к поиску жилья. На это вам дается обычно 3 — 4 месяца. Если не уложитесь в этот срок, то нужно пройти процедуру одобрения кредита заново.

Кто гарантировано (практически всегда) получает одобрение на получение ипотечного кредита:

  • большая официальная заработная плата
  • чистая кредитная история
  • большой первоначальный взнос
  • сумма запрашиваемого кредита невелика
  • есть ликвидное хорошее имущество (несколько квартир в вашей собственности, загородный дом будем гарантом выдачи кредита)

Ошибка №1Импульсивный выбор

В 2014 году я решил перестать снимать жильё. За эти же деньги можно было вложиться в новостройку на этапе котлована, а через несколько лет въехать в собственную квартиру. Просмотрел объявления о новом жилом квартале, где продают квартиры по акции, и решил в тот же день ехать в офис продаж подписывать договор. Дом обещали сдать через пару лет. Далековато, конечно, зато собственная квартира.

Как правильно

Недвижимость нельзя покупать быстро и на эмоциях. Цена, скидки, акции и всё остальное, о чём говорят в рекламе, не имеет значения. Прежде чем ехать в офис продаж, надо изучить состояние рынка, почитать форумы ипотечников, проверить документы (разрешение на строительство, проектную декларацию), лично съездить на стройки приглянувшихся домов и составить рейтинг.

Квартирный вопрос: брать ипотеку или копить самому?

Застройщики хотят, чтобы вы приняли решение на эмоциях. Для этого проводят акции, рисуют красивую рекламу и ждут вас в модных офисах с приветливыми менеджерами. Пусть это не сбивает вас с толку.

Оценивайте строящееся жильё с точки зрения сопутствующих расходов:

  • где вы будете жить, пока дом будут строить, и сколько это будет стоить;
  • во сколько вам обойдется ремонт новой квартиры;
  • где находится новостройка и сколько вы будете в будущем тратить на дорогу.

То, что вы можете себе позволить квартиру за 2 миллиона рублей в красиво нарисованном доме на плакате, еще не значит, что вы потом не пожалеете об этой покупке.

Как выбрать застройщика

Ожидание — блестящие панели, вечнозеленый газон и голубое небоРеальность — дом ничем не отличается от любой другой многоэтажкиЗастройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируетеЕсли отказаться от отделки, квартиру вы можете получить примерно в таком виде. Самостоятельный ремонт обойдется дороже, но качество вы сами проконтролируетеМой дом по договору должны сдать летом 2019 годаНо стройка еще даже не близится к концу. Это фотография из официального фотоотчета застройщика от 1 декабря 2019 года. Мой дом слева на заднем плане

Какие нужны документы?

Большинство банков указывают в требованиях к заемщику минимальный возраст, которого он должен достигнуть на момент подачи заявки на ипотечное кредитование — 21 год. На практике оказывается, что больше шансов оформить заем у тех, кто старше 25 лет.

Заемщик должен иметь постоянное место работы и достаточный регулярный доход.

Чтобы оформить ипотеку, заемщику потребуется предоставить в банк следующие документы:

  • Гражданский паспорт РФ;
  • Второй документ, который подтверждает личность заявителя (ИНН, военный билет, загранпаспорт и прочие);
  • Заверенные копии трудовой книжки и трудового договора;
  • Справку, заполненную по форме 2-НДФЛ или по предусмотренной банком форме;
  • В случае, если у заявителя имелся дополнительный доход в течение последнего года, то им предоставляются копии декларации по форме 3-НДФЛ;
  • Свидетельства о собственности, вкладах, счетах, если таковые имеются;
  • Реквизиты счета заемщика;
  • Выписку с банковского счета.

Помимо этого банк может запросить дополнительные документы — копию паспорта супруги/супруга и родственников, зарегистрированных на одной жилплощади с заемщиком, справки из медицинских учреждений, подтверждающие здоровье клиента, справку о регистрации (форма № 9) и иные.

На приобретаемую недвижимость также следует предоставить ряд документов. В их числе:

  1. Кадастровый паспорт, в нем должна быть указана степень износа дома. Банки чаще дают ипотеку на ту жилплощадь, износ которой менее 60%.
  2. Результат оценки недвижимости аккредитованной компанией.
  3. Справка из БТИ, где указывается этажность дома и занимаемое квартирой место.
  4. Технический паспорт, в котором отмечается строительный материал, использованный при строительстве дома, и план квартиры.

Для того, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры банк может запросить свидетельство о собственности на недвижимость, где указано на каком основании оно выдано, это:

  • Выписку из ЕГРП (чтобы убедиться, что на площадь не наложен арест или обременение);
  • Копию лицевого счета по оплате коммунальных услуг;
  • Выписку из домовой книги, где указаны все прописанные;
  • Копию паспорта продавца.

Если вы хотите узнать, как проверить правильность начисления коммунальных платежей, советуем вам прочитать статью.

Фото 2

Этапы оформления по шагам

Так, какой же будет порядок действий при покупке квартиры в ипотеку? В принципе, действия ваши будут одинаковыми для всех видов недвижимости, за исключением некоторых пунктов.

Давайте, рассмотрим покупку квартиры по ипотеке пошаговую инструкцию на разные виды недвижимости.

Процесс покупки квартиры в новостройке очень простой:

  1. Определяемся с застройщиком и узнаем в каких банках он аккредитован.
  2. Ипотечный брокер застройщика или вы сами получаете решение в нужных вам банках.
  3. Строительная компания готовит ДДУ и согласовывает его с банком.
  4. Заемщик подписывает ДДУ и кредитный договор.
  5. Ряд банков требует страхование жизни при ипотеке. Услуга эта не обязательная, но может повлечь увеличение ставки.
  6. Сделка регистрируется в юстиции.
  7. Подтверждается внесение первоначального взноса (выписка из счета или платежка) и заключаете с Банком Договор цессии или переуступки прав требования. Что это такое, мы с вами подробнее рассмотрели выше. Застройщик не имеет права до регистрации принимать от вас деньги, только если не оформлен предварительный договор;
  8. Банк переводит деньги застройщику.
  9. После сдачи дома, вы регистрируете право собственности, но квартира будет находиться в залоге у Банка до полного погашения вами кредита.

Вторичка и остальные виды рассматриваемой нами недвижимости:

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке будут немного отличаться. Первые два пункта остаются такими же, а с третьего этапа уже будет по-другому.

  1. На этом этапе вы, заключаете с Продавцом предварительный договор, по которому, вносится задаток при покупке квартиры, как правило, в размере первоначального взноса.
  2. Далее вы делаете экспертизу и собираете документы на квартиру. Здесь же вы подтверждаете внесение первоначального взноса (здесь, либо выписка из счета, либо расписка Продавца). Весь этот пакет документов вы подаете в Банк на одобрение;
  3. Если Банк все устраивает, вы оформляете Кредит;
  4. Далее вы идете в Росреестр для заключения сделки.

Деньги  вы получаете после заключения Кредитного договора, но с Продавцом обычно рассчитываются после подачи документов на регистрацию. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, либо они у вас лежат на счете, при безналичном расчете.

И заканчивается сделка, получением вами Свидетельства о регистрации права собственности. Как правило, происходит это в течение 7-10 дней, но собственность ваша будет в залоге до полного расчета по вашему кредиту.

Если по различным жизненным обстоятельствам вы не можете  физически присутствовать на сделке, да или просто не хотите, можно обратиться к риэлтору. Тогда за отдельную плату  представитель агентства пройдет за вас все процедуры по оформлению сделки.

Но это может быть не только риэлтор, это может быть любой человек (родственник, знакомый и т.д.). Для этого вам необходимо лишь выписать доверенность на покупку недвижимости, как правильно это сделать, вам подскажет нотариус. Вариант с доверенностью может вам пригодиться, если приобретаемая недвижимость находится в другом регионе.

Ошибка №3 Небрежное отношение к документам

Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.

Главное правило юридической грамотности

Сначала читать, потом подписывать

В договоре написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но не переживаю: зарплата к тому времени тоже наверняка вырастет. Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.

Как правильно

Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.

Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор. Лучше сейчас побыть занудой, чем потом много лет чувствовать себя обманутым.

Как брать ипотеку грамотно – советы экспертов

Подавляющее количество получателей ипотечных кредитов – люди без юридического образования. Чтобы не ошибиться с выбором ипотечной программы, сохранить свои нервы и ресурсы времени, самые важные «кредитные» вопросы следует изучить заранее.

В этом вам обязательно помогут несколько ценных экспертных советов.

Совет 1. Берите кредит в той валюте, в которой зарабатываете

Золотое правило для любых займов, не только ипотечных. Если вы получаете зарплату в рублях, то кредит следует брать исключительно в рублях.

Логика правила предельно ясна – для обслуживания кредита в долларах США вам придётся покупать валюту из своих рублёвых активов. Если курс валют вдруг вырастет, автоматом вырастут и ваши платежи в рублях.

Пример

Кризис 14-15 годов подкосил многих валютных заёмщиков, которые брали ипотеку в долларах, привлеченные низкой процентной ставкой. После резкого скачка курса доллара такие клиенты стали выплачивать примерно в 2 раза больше, чем до кризиса – при этом их зарплаты остались на прежнем уровне.

Совет 2. Внимательно изучайте условия кредитования

Об этом уже говорилось выше, но не лишним будет повторить ещё раз: читайте договор внимательно и обращайте внимание на все условия сделки.

Особенно этого касается дополнительных расходов – на страховки, обслуживание и прочие пункты, которые многим заёмщикам не кажутся важными.

Например, некоторые банки вынуждают своих клиентов страховать жизнь только в определенных компаниях (партнерах кредитного учреждения).

В итоге кредитополучатель каждый год выплачивает от 0,5 до 2% (!) от суммы кредита только за страховку, что выливается за весь срок кредитования в колоссальные суммы.

Совет 3. Не переоценивайте свои силы (улучшайте условия жилья постепенно)

Общепринятое правило – ежемесячные выплаты не должны превышать 30-40% семейного дохода. 50% — критический порог, за которым обязательно следует ухудшение уровня жизни.

Однако в РФ правило «сорока процентов» практически не работает. Граждане, в том числе семейные, взваливают на свои плечи долговые нагрузки в 60-70%, надеясь на «авось» и ожидая прибавок к зарплате.

В такой ситуации сами мысли о полноценном отдыхе и развлечениях становятся неуместными, а любая критическая ситуация (кто-то из членов семьи, не дай бог, заболел или деньги понадобились на иные нужды) приводит к штрафам, санкциям, общению с коллекторами, ухудшению кредитной истории.

Вывод: никогда не переоценивайте собственные силы. Улучшайте условия жизни постепенно. Возьмите для начала небольшой (относительно, конечно) кредит на покупку двухкомнатной квартиры, пусть даже на вторичном рынке.

Возможно, когда этот долг будет выплачен, ситуация на финансовом рынке изменится, и процентные ставки станут ниже. Тогда и подумаете о новостройке с улучшенной планировкой и жилплощадью в 100 м2.

Совет 4. Создайте «финансовую подушку безопасности»

Всегда держите определенный запас платежей на своём депозитном счету. В идеале он должен равняться 3-6 ежемесячным выплатам по кредиту.

Накопив достаточный объём средств, не торопитесь вносить досрочные выплаты. Во-первых, вы потеряете банковские проценты, во-вторых, кредитные компании не приветствуют погашения вне графика и часто накладывают ограничения на такие инициативы.

Пусть эти деньги будут вашей страховкой на будущее.

Совет 5. Выбирайте правильное время для взятия кредита

Знакомый риэлтор, о котором я писал выше, говорит, что главное в операциях с недвижимостью – своевременность сделок.

Покупать квартиры нужно именно тогда, когда спрос на них падает до предела. При условии, конечно, что жильё нужно не прямо сейчас и можно подождать год-другой.

Золотое правило инвестирования – покупать, когда все продают и продавать, когда все заняты покупками. Не стоит брать кредиты и приобретать жильё в период максимального оживления на рынке недвижимости.

Фото 3

Особенности оформления ипотечного кредита

Как правило, оформление банковской ипотеки подразумевает прохождение заемщиком такой процедуры:

  1. Сбор необходимой документации для проведения последующей оценки и принятия решения, касательно выдачи ипотеки. Данный этап основывается на оценке платежеспособности клиента. Также проверяется достоверность предоставленных сведений и рассчитывается максимальный размер займа.
  2. Грамотный подбор объекта кредитования. Заемщик имеет полное право подобрать квартиру еще до момента вынесения банком надлежащего решения, или даже после этого. В первом случае оформляется предварительный договор с продавцом недвижимости, касательно первоочередного права выкупа недвижимости. Кредитор, в лице банковского учреждения, рассматривает размер займа, осуществляет подробный анализ стоимости недвижимого имущества, уровень платежеспособности заемщика и определяет сумму первоначального платежа. Во втором случае банком сообщается та сумма займа, которую он способен предоставить заемщику. Последний же, подбирает подходящий вариант недвижимости.
  3. Осуществляется оценка стоимости недвижимого имущества. Как правило, подобная процедура обеспечивается соответствующим специалистом – оценщиком.
  4. Оформляется договор купли-продажи между продавцом и заемщиком. Параллельно с данной процедурой заключается банковский кредитный договор. В соответствии с подписанным контрактом, недвижимость становится залоговым объектом ипотечного кредита.
  5. Заемщик производит все расчеты с покупателем непосредственно в присутствии представителя банка.
  6. Завершающий этап – страхование недвижимого имущества и жизни заемщика.

После поэтапного прохождения всех процедур жилье переходит в собственность должника, однако при этом его права все еще ограничены. Например, при необходимости продать имущество, предварительно потребуется получить согласие банка. Для проведения регистрации прописки кого-либо из лиц, также необходимо официальное разрешение финучреждения.

Виды ипотечных программ

В основном ипотечные программы везде одинаковые с небольшими вариациями, они делятся на несколько видов:

  • Строящееся жилье;
  • Готовое жилье;
  • Строительство дома или целевая ипотека;
  • Военная ипотека;
  • Молодая семья и материнский капитал.

Но в рамках этих программ вы в каждом Банке найдете акции, дополнительные предложения и опции.

реальных советов по ипотеке

Совет 1. Размер имеет значение

Выбирая банк, в котором вы планируете получить кредит на жилье, сразу обращайте внимание на процентную ставку. Вроде бы логично и все это понимают. Чем меньше ставка по кредиту, тем лучше и выгоднее для вас. Но, многие не предают особого значения минимальной разнице, которая может быть у различных банков.

Допустим, 12% и 12,5% — вроде бы как разница не большая.  Ну что могут решить какие-то полпроцента? А между тем, нужно помнить, что кредит вы берете на долгие годы. И такая мизерная разница на длительном периоде способна дать вам серьезную переплату.

Пример. Ипотека на 3 млн рублей, на 20 лет. Разница в 0,5% выльется вам в дополнительную переплату в 210 тысяч. Ну а если вы решите взять кредит на 30 лет, то уже дополнительно потратите 450 тысяч рублей.

Совет 2. Берите кредит в той валюте, в которой получаете доход

Это правило относится не только к ипотеке, а действует для всех кредитов. Если вы получаете зарплату именно в рублях, то и ипотека должна быть именно  в рублях. Иначе вы рискуете при росте курса значительно попасть на дополнительные расходы.

Наглядные примеры, кризис 2008 года, когда стоимость доллара взлетела на 30-40%. Многие тогда потеряли квартиры, так как не смогли выплачивать выросшие на этот же процент ежемесячные платежи по кредиту.

Но это ничему не научило россиян. Но следующий кризис (2014-2015 гг.) снова подкосил большинство валютных ипотечных заемщиков. Доллар вырос более чем в 2 раза. И платежи по кредиту соответственно.

Помимо этого в след за ростом курса доллара автоматически увеличивается ваш долг банку.  И за квартиру, которая стоила  3 млн. рублей вы будете должны банку уже 6-7 миллионов.

Я сам попал в такую ситуацию когда брал машину в кредит в долларах в 2006 году. У меня был автокредит в 900 тысяч. После взлета курса доллара мой платеж резко увеличился с 17 000 до 22 тысяч рублей. Перед этими событиями остаток долга перед банком составлял что-то около 700 тысяч. Затем в течении 5 месяцев я стал должен банку снова около 900 000 рублей. И причем с каждым месяцем сумма долга и платежи продолжались увеличиваться. Пришлось срочно продавать машину и гасить кредит.

Совет 3. Фиксированные или плавающие проценты

Перед заемщиком встает выбор: взять кредит под фиксированные проценты на весь срок кредитования, либо под плавающие проценты.

Плавающие проценты зависят от ставки рефинансирования ЦБ. И как правило, они ниже, чем фиксированные проценты. И если ставка ЦБ будет снижаться, будут снижаться и ваша ставка по ипотеке, и  размер ежемесячных платежей. Звучит заманчиво.

Но тут ключевое слово «если будет снижаться«. Да, страна заинтересовано с снижении процентной ставки. Но это правило обычно действует в годы экономической стабильности. Любая неприятность тут же толкает ключевую ставку вверх.

Это как раз случилось в конце 2014 года, когда Центробанк увеличил ставку сразу в 2 раза. Пусть и ненадолго. Но платежи сразу выросли до 20-22% годовых. Вы сможете выдержать такую финансовую нагрузку если ситуация продержится даже хотя пол-года — год?

Поэтому выбирая «возможность выиграть при плавающей ставке» или «не потерять в будущем» выбирайте второе.

Совет 4. Чем меньше, тем лучше

Золотое правило гласит: «платежи по кредиту не должны превышать 30% вашего семейного дохода». Но многие имеют кредиты которые съедают 50% и даже 70% их совокупного дохода в надежде на светлое будущее: зарплату должны увеличить, в должности повысят, найду другую более доходную работу.

Но как правило, все это заканчивается плачевно для них. Любая нештатная ситуация способна подкосить их финансовое положение. Потеря работы, болезнь, необходимый срочный ремонт автомобиля и прочее и прочее.

Это все нужно учитывать перед тем как пытаться любыми способами стараться получить ипотеку с неподъемными платежами на несколько десятков лет.

Совет 5. Бери больше

Покупка квартиры в ипотеку будет связана с дополнительными расходами. Нужно будет сделать ремонт, закупить мебель, бытовую технику, интерьер и многое другое. И все это способно влететь в копеечку. Поэтому, когда вы берете кредит, подавайте заявку на максимально возможную сумму. Все оставшиеся деньги, после покупки недвижимости лучше потратить на это дело.

Выигрыш заключается в том, что это «дешевые» деньги, взятые под низкие проценты (12-13% годовых). А если у вас не будет свободных средств на ремонт, то придется брать дополнительный потребительский кредит, стоимость которого в 1,5 — 2 раза выше.

Как это выглядит на практике.

Пример. Допустим у вас есть свои деньги в размере 600 тысяч. Планируемая квартира стоит 3 млн. рублей. Минимальный первоначальный взнос установленный банком 10%. Соответственно, показываете банку, что у вас есть 300 000, а 2 700 000 нужны в качестве заемных средств. Остальные 300 тысяч потратите на ремонт. Это лучше (и выгоднее), чем если бы внесли свои 600 тысяч в качестве первоначального взноса, взяли бы ипотеку на 2,4 млн, а потом дополнительно  брали бы потребительский кредит на ремонт под 20-25% годовых.

Совет 6. Хочу все и сразу?

Покупая квартиру в кредит многие сразу нацелены на будущее: заведу семью, родятся дети — нужна большая многокомнатная квартира. И потом платят кредит за нее практически всю жизнь в итоге переплачивая стоимость нескольких таких квартир.

Может стоит начать с малого? Купить более скромную недвижимость с меньшим количеством квадратов и комнат. Для того чтобы рассчитаться за нее у вас уйдет намного меньше времени (да и денег). А далее уже можно рассматривать вариант покупки более объемной квартиры.

Во-первых, такая схема даст вам очень значительную экономию в виде переплаты по кредиту.

Во-вторых, бы будете чувствовать себя гораздо увереннее в финансовом плане. Лучше платить ежемесячно 20 тысяч, чем 30-40-50 тысяч.

В-третьих, когда вы рассчитаетесь за первую квартиру, у вас уже будет весьма значительная часть средств, которую вы выручите при ее продаже. И соответственно, кредит на новую квартиру можно будет брать уже на гораздо меньшую сумму.

Пример. Рассмотрим 2 варианта покупки недвижимости: большая трешка сразу и постепенная покупка сначала однокомнатной, затем после ее продажи трешки.
  1. 3-х комнатная квартира стоимостью 4 млн. на 20 лет под 12% годовых. Размер ежемесячных платежей составит — 45 тысяч. За все время переплата составит — 6,5 миллиона. Т.е. квартира вам обойдется в 10,5 миллиона рублей!!!
  2. Берем однокомнатную за 2 миллиона на 10 лет под 12% годовых. Ежемесячные платежи — 28,5 тысячи. Переплата — 1,4 миллиона. Конечная плата по кредиту за всю квартиру — 3,4 миллиона.
  3. После того как рассчитались за нее продаем и покупаем другую квартиру за 4 млн. Для этого нам понадобиться взять кредит — 2 млн. Соответственно, условия по переплате аналогичные пункту 2 — 3,4 миллиона.
  4. Итог. В первом случае 20 лет вы выплатили 10,5 млн, во втором случае — 6,8 миллиона. Разница — почти 4 миллиона. И при этом что ежемесячные платежи были более скромными, по сравнению с первым пунктом — почти в 2 раза.

Конечно,  здесь не учтено, что со временем цены на недвижимость могут меняться, но думаю смысл  вы поняли.

Совет 7. Поиграйте цифрами

Перед тем как подавать заявку на получение ипотечного кредита — поиграйте цифрами. Что это значит? Если вы уже примерно знаете какая сумма вам будет нужна, зайдите в  ипотечный калькулятор  и проанализируйте на какой срок вам лучше взять кредит 10, 15, 20 или 30 лет.

В первую очередь определите, какой ежемесячный платеж вам под силу. Далее попробуйте его чуть чуть увеличить, всего на 500 — 1000 рублей. И посмотрите как изменится срок кредитования. Вы будете приятно удивлены.

Пример. Вам нужен кредит 2 000 000 рублей под 12% рублей. Вот как выглядит ваш ежемесячный платеж при различных сроках кредитования.

Как видите, разница между 25 и 30 лет составляет всего 1 тысячу рублей. А за пять лет дополнительной «кабалы» вы должны будете внести более миллиона рублей. 25 и 30 лет — здесь разница в виде ежемесячных платежей вообще чуть более 400 рублей.

Ваша цель максимально оптимизировать срок кредита, чтобы не платить лишние деньги в течении дополнительных лет из-за небольшой разницы ежемесячных платежей.

Совет 8. Быть в курсе цен на жилье

Перед тем как заключать сделку, нужно ориентироваться в ценах на недвижимость, чтобы не купить квартиру по завышенной цене, запрашиваемой продавцом. Лучше просмотреть несколько заинтересовавших вас квартир и узнать что входит в цену квартиры: нужен ли ремонт, удобство и близость к магазинам, дорогам, школам, детским садам, год постройки, этажность, вид из окна.

И только после этого, когда у вас сложится примерная ситуация на рынке недвижимости — ищем квартиру по оптимальной цене.

Совет 9. Покупай ликвидное

Покупая квартиру, старайтесь избегать объектов, которые в дальнейшем будет трудно продать. Даже если вы и не планируете этого в данный момент. Всякое в жизни случается и лучше предвидеть такую ситуацию заранее.

Какие квартиры трудно продать?

  • в старых домах, построенных более 25-30 лет назад. Пока вы выплачиваете ипотеку дом еще более устареет. А банк обычно не дает кредиты на квартиры, построенные более 40 лет назад;
  • в «плохом» районе;
  • в непосредственной вблизи оживленного движения;
  • первый и последний этаж;
  • по соседству с заводами, промышленными производствами;
  • с плохой инфраструктурой;
  • вдали от общественного транспорта.

И даже если вам предлагают достаточно привлекательную цену за квартиру, сто раз подумайте — а стоит ли она этого? Продавая ее в дальнейшем,  вы также будете снижать цену и не факт, что найдется покупатель.

Совет 10. Торгуйтесь по сезону

Спрос на недвижимость (и цены) начинает расти в конце лета и до Нового года. Далее начинается спад. Покупателей мало и цены начинают немного снижаться.

Самое лучшее время для покупки — это  «мертвый сезон» — с середины весны и до осени. Здесь продавцы в виду отсутствия покупателей готовы значительно снижать цену. И как говориться еще и «торг уместен». Можно снизить первоначально заявленную стоимость квартиры на несколько десятков, а то и сотен тысяч.

Я столкнулся с этом пару лет назад. Нужно было расширяться и поэтому было решено продать квартиру и купить более большую. Это было в конце апреля. Продавал я ее вплоть до начала августа. Потенциальных покупателей за 3 месяца было немного. В итоге скинув 150 тысяч от первоначальной стоимости — мне наконец то удалось ее продать.

Совет 11. Выйдите на собственника напрямую

В поисках квартиры вы в большинстве случаев будете натыкаться на риэлторов. Конечно это их работа. Они за нее деньги получают. Но эти деньги вы заплатите из своего кармана. Как правило, они накидывают на первоначальную стоимость квартиры «свои» 50-100 тысяч и более. Если получится, выйдите на хозяина квартиры напрямую. Тем самым сэкономив  на «риэлтерской» комиссии.

Ведь для продавца самое главное быстрее получить деньги за свою недвижимость, а тут вы с готовым предложением о покупки. Большинство дадут вам положительный ответ. Тем более гарантом сделки выступает банк, который сам позаботится о договоре купли-продажи и прочих документах.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://www.sravni.ru/enciklopediya/info/kak-vzjat-ipoteku/
  • https://law03.ru/finance/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku
  • https://www.domofond.ru/statya/kak_vzyat_ipoteku_instruktsiya_dlya_novichkov/1395
  • https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/11-sovetov-po-ipoteke-snizhaem-konechnyie-rashodyi-na-sotni-tyisyach.html
  • https://journal.tinkoff.ru/ipoteka-for-beginners/
  • http://kvartira3.com/kak-vzyat-ipoteku-s-chego-nachat/
  • https://ipotekaved.ru/kvartira/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku.html
  • https://hiterbober.ru/personal-money/kak-vzyat-ipoteku-na-kvartiru.html
  • https://law03.ru/finance/article/kak-vygodno-vzyat-ipoteku
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий